El turista que llegaba años atrás a cualquier localidad de las sierras de Córdoba observaba, con alguna sorpresa, a vecinos de esa población sentados con su reposera a la vera de la ruta y exhibiendo carteles precarios con los que se ofrecían alquileres de viviendas por temporada. Aquella escena ha quedado relegada al terreno de la nostalgia, desplazada por el avance tecnológico,

Hoy, poderosas aplicaciones digitales ofrecen un amplio abanico de posibilidades de alquiler de casas o departamentos por día en casi todo el mundo. Esta modalidad no es reciente. Lleva varios años expandiéndose  y los principales destinos turísticos del país y del mundo se vieron obligados a atender los reclamos del sector hotelero, que ve mermada de manera significativa la posibilidad de ocupar sus plazas, debido al auge de esta forma de alojamiento. Un fenómeno que, ahora, ya no se limita a los lugares que tienen al turismo como actividad principal.

La consolidación paulatina de San Francisco en su aspiración de convertirse en una ciudad de eventos abrió la puerta para que esta problemática se manifieste a nivel local. Precisamente, en una reciente nota publicada en este diario, un empresario hotelero expresó el reclamo del sector para que se regulen los alojamientos temporarios:  “En San Francisco hay muchos departamentos que ofician de hotel y no son hoteles. Hoy lo sentimos como una competencia desleal”, advirtió.

Los argumentos planteados ante las autoridades municipales son similares a los que se han expuesto en otras ciudades donde fue necesario abordar esta cuestión. Numerosas propiedades se ofrecen en las aplicaciones específicas y en las redes sociales sin estar registradas como establecimientos hoteleros y, por ende, sin tributar como tales. Incluso algunas no cumplirían con los requisitos mínimos que se deben adoptar para alojar pasajeros. Es más, el hotelero que efectuó el reclamo de manera pública sostuvo que “hay gente que alquila su casa cuando se va de viaje”.

En verdad, muchos propietarios optan por el alquiler diario a turistas o a personas que deben estar en la ciudad durante varias jornadas porque concurren o son parte de los eventos que aquí se programan con frecuencia. Esta práctica, además de reducir la oferta de arriendo para los residentes, genera también un efecto indirecto que aumenta los precios de los alquileres permanentes.

Se supo que recientemente hubo un encuentro entre propietarios de hoteles y funcionarios municipales en el que el planteo - ya formulado en anteriores ocasiones- volvió a presentarse. Los alquileres temporarios de unidades habitacionales son un fenómeno mundial que ha llegado para quedarse. Por ello, seria oportuno analizar las disposiciones adoptadas en numerosas ciudades del país y del exterior con el fin de establecer un marco regulatorio adecuado.

Una regulación de este tipo permitiría atenuar situaciones de competencia desleal que afectan al sector hotelero, garantizar condiciones de seguridad y confort para quienes visitan la ciudad y, al mismo tiempo, fortalecer el perfil de San Francisco como ciudad de eventos, objetivo que promueven el municipio y las entidades intermedias locales.

Con el inicio de octubre vuelven a aplicarse nuevos aumentos que resienten el bolsillo de los consumidores. En ese marco, algunas tarifas, las prepagas, el alquiler y las telecomunicaciones, volverán a tener un incremento. Sin embargo, los precios de los combustibles, irán a contramano y bajarán hasta 3 % por la caída de la cotización internacional del petróleo Brent, que se utiliza de referencia en el mercado argentino.

Lo mismo ocurrirá en el caso del gas, en donde se espera una reducción del 6 % a raíz del menor consumo por el cambio de temperatura a valores más cálidos con el comienzo de la primavera. El impacto en las facturas se vería a partir de noviembre.

Las empresas de medicina prepaga comenzaron a enviar sus notificaciones de aumento a los afiliados con la actualización de las cuotas que deberán pagar en octubre.

La novedad en este punto tiene que ver con la posibilidad que ofrece la Superintendencia de Servicios de Salud (SSS) de subdividir las subas por región del país, al tiempo que las empresas también pueden diversificar las cuotas según el plan contenga o no copagos.

Así, se presenta la posibilidad de que la misma prepaga pueda tener hasta cuatro índices de actualización diferentes para un mismo período.

Algunas entidades de medicina privada confirmaron sus incrementos, tales como Swiss Medical, con un promedio del 4,1 %, Galeno comunicó un 4,5 % promedio, mientras que el Hospital Italiano informó un 5,86 % y Omint 5,9 %, reportó Ámbito.

El incremento más pronunciado lo marcó Accord Salud, que comunicó a sus afiliados una suba de 8,4 %, duplicando el último dato de IPC publicado por el Indec.

El secretario de Energía, Eduardo Rodríguez Chirillo, explicó que octubre vendría con una actualización de las tarifas de servicios públicos, aunque aseguró que “no sería sustantivo”. De haberlo, “no sería más allá de la inflación”, comentó el funcionario. A su vez, sostuvo que los aumentos que se produjeron en lo que va del año alcanzan solo para “cubrir el mantenimiento” del sistema y que “no queda margen” para las inversiones que se deben realizar.

En el caso del gas, se espera una reducción del 6 % a raíz del menor consumo por el cambio de temperatura a valores más cálidos con el comienzo de la primavera. El impacto en las facturas se vería a partir de noviembre.

Los contratos de alquiler regidos por la antigua Ley de Alquileres también sufrirán un nuevo incremento en octubre. Sin embargo, por segunda vez en cuatro años, el Índice de Contratos de Locación (ICL) mostró una desaceleración en el incremento por lo que el aumento será del 237,9 %.

Aunque se trata de una suba significativa para el bolsillo del inquilino, marca una caída con respecto a la del mes anterior, que fue 243,1 %.

Las compañías de telefonía celular y cable aplicarán nuevos aumentos en octubre, que rondan el 4 %. De esta manera, continúan con las actualizaciones mensuales, tras la decisión del Gobierno de eliminar las regulaciones que limitaban los aumentos en las tarifas de internet, celulares y cable.

Las tarifas de los peajes de los corredores de jurisdicción nacional volverán a incrementarse en octubre, como parte del sendero de subas mensuales trazado por el Gobierno hasta fin de año para los corredores de jurisdicción nacional, en línea con la inflación y el índice de salarios que publica el Indec. El porcentaje de actualización se comunicará en los próximos días, a través del Boletín Oficial.

Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, se mostró a favor de la reciente resolución de la Afip que elimina la obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles, una medida que, según él, presenta tanto desafíos como oportunidades para el sector.

"Un poco lo que nos preocupa es el caso en que los locadores -los propietarios- no quieran inscribir los contratos de locación, porque ya no tienen la obligación de hacerlo, y los inquilinos sí lo quieran hacer, porque para obtener los beneficios tributarios deben estar registrados. Por lo tanto ahí vemos una incongruencia. Nos preguntamos qué va a suceder cuando un locador no quiere inscribir el contrato en Afip y un inquilino sí lo quiere hacer", señaló Péndola a LA VOZ DE SAN JUSTO.

A pesar de este punto gris, Péndola tiene una visión optimista sobre el impacto general de la medida. "Creemos que es una luz verde para el sector, que puede ser una medida muy importante. Somos optimistas y creemos que pueden aparecer nuevos inmuebles que no estaban siendo alquilados justamente por propietarios que no querían, por la situación fiscal de cada contribuyente, volcar estos inmuebles en el mercado de alquileres. Consideramos que con esta medida van a aparecer más inmuebles en el mercado en la oferta de alquileres", explicó.

Péndola también reflexiona sobre los efectos de la derogación de la ley de alquileres 27.551, mencionando que la medida ha tenido un impacto positivo en el mercado. "Nosotros en el Colegio siempre hemos sido coherentes y veníamos advirtiendo que la ley de alquileres le iba a hacer muchísimo daño al sector. Eso sucedió y hoy, seis meses después de la derogación de la ley, vemos que el mercado se ha acomodado y está funcionando con total normalidad. Contrariamente a lo que muchos pensaban, que el mercado y la libertad de contratación iba a traer caos al mercado, no solo que eso no sucedió, sino que hoy hay mucha más oferta y han bajado los precios."

Finalmente, Péndola ofreció una perspectiva sobre la situación actual para quienes buscan alquilar. "Para quien hoy esté transitando la búsqueda de un inmueble en alquiler, tiene opciones para ver, precios para comparar. No nos olvidemos de dónde venimos. El 2023 ha sido un año donde en algunos casos era una odisea conseguir un inmueble disponible para alquilar. Hoy hay opciones para ver, los precios han bajado y estamos trabajando, estamos viendo mucho los contratos de 24 meses con actualizaciones cada cuatro meses, siempre en pesos."

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) eliminó la obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales, aunque sí deberán hacerlo aquellos contribuyentes que deseen obtener los beneficios fiscales que otorga la ley.

La norma rige a partir de la Resolución General 5545/2024 que se publicó hoy en el Boletín Oficial y deriva del Decreto 70/2023 que derogó la ley de Alquileres 27.551.

La resolución marca que desde hoy los propietarios ya no tendrán que inscribir los contratos en el “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (RELI)” para su validez.

Al mismo tiempo, la nueva resolución de AFIP establece que los contribuyentes que quieran gozar de los beneficios fiscales en el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS) y en los impuestos sobre los Créditos y Débitos en cuentas bancarias y otras operatorias, sobre los Bienes Personales y a las Ganancias -contemplados en la ley 27.737- deberán declarar sus contratos de alquiler en el RELI antes el 30 de septiembre de 2024 o 15 días corridos posteriores a su celebración.

Los interesados deberán hacerlo a través de la web del organismo. Quienes ya tengan registrados sus contratos no deberán volver a hacerlo, excepto que haya modificaciones o actualizaciones.

En línea con dicha medida los contribuyentes, por medio de la Resolución General Nro. 5547/2024 también publicada hoy, con relación al impuesto a las ganancias, se dispuso la eliminación de la obligación por parte del empleado en relación de dependencia de adjuntar -en el servicio SiRADIG- una copia del contrato de alquiler del inmueble con destino a casa habitación.

Este requisito resultaba necesario para tener acceso a las deducciones del 40% y del 10%, respectivamente, de las sumas pagadas por este alquiler.

Vale recordar que  la AFIP ya derogó el Certificado de Transferencia de Automotores (CETA), el documento que debía emitirse al vender un automotor o motovehículo usado y radicado en el país. Además, en lo que va de la actual gestión, el organismo derogó las resoluciones generales que obligaban a productores agropecuarios a presentar cinco declaraciones juradas al año con su cosecha, y, en el mismo sentido, derogó el Sistema de Importaciones de la República Argentina (SIRA) y la evaluación de la Capacidad Económica Financiera (CEF) para autorizar importaciones, con el objetivo de facilitar el comercio exterior.

Los propietarios podrán descontar el 10 por ciento de su declaración anual del Impuesto a las Ganancias por el alquiler de su vivienda, según se estableció en el decreto 652 de reglamentación de este gravamen.

Los trabajadores podrán sumar el 10 por ciento ese porcentaje que ya tienen los inquilinos en relación de dependencia que es el 40 por ciento anual. 

Las deducciones que pueden hacer los trabajadores para pagar menos ganancias son cónyuge, hijos, alquileres, créditos hipotecarios, personal de casas particulares, medicina prepaga y gastos escolares.

El Gobierno publicó hoy la reglamentación del Impuesto a las Ganancias y detalló cuanto se podrá descargar en concepto de alquileres, como se aplicará la deducción cuando se trata de varios locadores de esa vivienda. 

Ahora los trabajadores con los dos beneficios que tendrán podrán descargar ganancias por el pago de su alquiler hasta con un tope anual e 3 millones de pesos. En cuanto a los propietarios tendrán un beneficio los propietarios que alquilen su vivienda para que puedan descargar el 10 por ciento de su declaración anual de ganancias.

"A los efectos de la deducción prevista en el inciso k) del artículo 85 de la ley, en el caso de que la locación involucre a varios locatarios, el importe a deducir por todos estos no podrá superar el 10% del total de las sumas pagadas en concepto de alquiler con destino a casa-habitación, siempre que, si el organismo recaudador así lo prevé, los contratos respectivos se encuentren debidamente registrados", sostiene el decreto 652.

La AFIP había establecido además que "si alquilas tu inmueble con destino a casa-habitación podes deducir de Ganancias el 10% del monto mensual, sin límite anual". "Podes aplicar esta deducción aún si optaste por declarar los ingresos por alquileres de inmuebles bajo el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes", señaló el organismo fiscal.

Agregó que "el monto de los alquileres percibidos -en función de lo acordado en el contrato de locación respectivo- debe estar respaldado mediante la emisión de una factura o documento equivalente".

Tras la derogación de la ley de alquileres que fue abolida por el gobierno de Javier Milei, la oferta de casas y departamentos en alquiler se amplió entre un 10 y un 15% en San Francisco, según afirmaron desde inmobiliarias consultadas por LA VOZ DE SAN JUSTO, que también consideraron que no se había achicado tanto la oferta de inmuebles como en otras ciudades.

Destacaron que la anulación de la normativa “sinceró el mercado inmobiliario” y fue beneficiosa porque se le dio libertad a las partes, locadores y locatarios para pactar los plazos, precios y formas de actualización de los alquileres. Al principio la actualización fue abrupta, pero actualmente los precios están tendiendo a estabilizarse. 

En nuestra ciudad, en promedio, el costo del alquiler de una casa con dos dormitorios y todos los servicios ronda entre 250 mil y 320 mil pesos; mientras que un departamento de una habitación se ubica entre 120 mil y 180 mil pesos, dependiendo de la ubicación y los servicios que tenga.

Según el Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI), durante junio de 2024, la cantidad de inmuebles habitacionales destinados al alquiler administrados por profesionales inmobiliarios de la provincia de Córdoba fue un 27,3% superior al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023.

Este diario consultó a distintas inmobiliarias que analizaron la situación del mercado de alquileres tras la derogación de la normativa que regía el año pasado.

Desde el Estudio Giletta y Asociados, Marcelo Asan, indicó que se notó “un aumento de entre un 10 y un 15% de la oferta de inmuebles para alquilar por parte de los propietarios y eso redunda en beneficios para los locatarios. Muchos inmuebles que habían sido puestos en venta o fueron retirados por sus propietarios volvieron al mercado de alquileres”.

“Hubo un reacomodamiento de precios de alquileres porque había muchos que estaban atrasados y la derogación de la ley también benefició a los inquilinos, porque el aumento que fue más abrupto apenas se derogó la ley, se empezó a morigerar y en los últimos meses se ve cierta estabilidad en los precios”, explicó.

De igual manera, advirtió que este aumento de inmuebles disponibles “sigue siendo insuficiente en San Francisco porque vemos que la demanda de la gente que quiere alquilar todavía sigue siendo alta, debido a que todavía no están las condiciones dadas en la economía para el acceso a créditos hipotecarios y como consecuencia de la inflación, por eso mucha gente tiene que seguir alquilando”.

Finalmente resumió: “Fue buena la derogación de la ley de alquileres porque hubo un sinceramiento del mercado inmobiliario y esa mayor libertad, llevó a que se reacomoden los precios, que pegaron un salto importante apenas se liberó, pero ahora está tendiendo a estabilizarse. Esto es porque, al ser las condiciones más atractivas para los propietarios y al tener mayor libertad para pactar el contrato, hay más oferta de casas o departamentos para alquilar”.

Javier Balangione, de Jab Inmobiliaria, sostuvo que tras el decreto que anuló la ley “se empezaron a firmar contratos nuevos con distintos formatos de actualización que es lo que se liberó, la mayoría con una duración de dos años. Se pueden hacer en distintas monedas, en algún bien de cambio, reajustarse con varios índices cada un mes, tres o cuatro meses. La ley anterior no le servía a ninguna de las dos partes”.

Analizó que distinto a lo que pasó en Córdoba que se achicó muchísimo la oferta cuando estaba en vigencia la ley, “en San Francisco no se achicó tanto la oferta, sino que los contratos que se fueron venciendo en los últimos cuatro meses del año pasado, se fueron prorrogando y se arregló entre las partes, hasta que cambió el gobierno”.

“Puntualmente no tuvimos casas que se dejaron de alquilar el año pasado y después regresaron al mercado. Pero sí tuvimos un impasse legal en el que la gente hacía extensiones de contrato o lo mantenía en precio viejo hasta ver que ocurría con la ley”, dijo.

Comentó que a partir de diciembre “con todas las opciones que había tras la anulación de la ley, la gran mayoría de propietarios e inmobiliarias han optado por el índice de alquileres (ILC) para las actualizaciones y no por el índice del precio al consumidor (IPC) y los reajustes van entre 3 y 4 meses, con contratos a dos años de duración”.

Concluyó que la derogación de la ley “fue beneficiosa porque permitió tener reglas más claras al momento de alquilar y abrió un abanico grandísimo de posibilidades de opciones de plazo, índices; dejó facilidad de negociación entre las partes”.

Durante junio de 2024, la cantidad de inmuebles habitacionales destinados al alquiler administrados por profesionales inmobiliarios de la provincia de Córdoba fue un 27.3% superior al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023.

Del total de inquilinos de inmuebles habitacionales administrados por profesionales inmobiliarios de la provincia de Córdoba, el 96.1% abonó el monto total del alquiler, mientras que el 2.2% realizó pago parcial y el 1.7% no pagó. Este último porcentaje es 0.6 puntos porcentuales menor al registrado durante el mes previo.

Entre los inquilinos de inmuebles comerciales, el 96.4% realizó pago del monto total del alquiler, mientras que el 0.6% realizó pago parcial y el 3.0% no pagó. Este último porcentaje es 0.5 puntos porcentuales menores al registrado durante el mes previo.

Las estadísticas de vacancia de inmuebles administrados por profesionales inmobiliarios de la provincia de Córdoba registraron durante junio un incremento en la cantidad de inmuebles habitacionales desalquilados, cantidad que fue equivalente al 5.2% del total de inmuebles habitacionales administrados, 1.4 puntos porcentuales más que durante el mes previo. Se trata de una evolución natural, a medida que van sumándose inmuebles a la oferta.

La estadística de vacancia en el segmento de inmuebles comerciales alcanzó en junio de 2024 un nivel de 6.2%. Se trata de un nivel 2.5 puntos porcentuales por encima del nivel registrado durante el mes previo.

Durante mayo de 2024, la composición de las operaciones de compra-venta de inmuebles en la provincia de Córdoba fue la siguiente: 40.5% lotes, 33.6% departamentos, 16.4% casas, 5.2% housing, 3.4% inmuebles comerciales e industriales y 0.9% cocheras.

Las operaciones de alquiler de inmuebles en la provincia durante mayo de 2024 fue la siguiente: 62.9% departamentos, 18.5% casas, 8.3% inmuebles comerciales e industriales, 5.9% housing y 4.4% cocheras.

La cantidad de operaciones de compra-venta de inmuebles fue un 110.2% superior a la cantidad registrada un año atrás, en mayo de 2023. En tanto, la cantidad de operaciones de alquiler de inmuebles fue un 23.8% superior a la cantidad registrada un año atrás, en mayo de 2023.

Una de las primeras medidas del presidente Javier Milei fue la derogación de la Ley de Alquileres y, con ello, la puesta en marcha de nuevas condiciones entre locador y locatario para la redacción de los contratos.

Entre las principales modificaciones se cuentan la reducción del plazo para indexar los montos de alquiler mensual, atento al incremento de la inflación. Esto persigue como objetivo que el propietario del inmueble no quede atrasado en cuanto a lo que le representa el cobro del alquiler en un contexto inflacionario.

En San Francisco, a partir de la regulación derogada, la renovación de contratos o inicio de alquileres usualmente se pacta con un mecanismo de renovación del monto en un plazo promedio de seis meses y para la actualización se utiliza el Índice de Contrato Locativo (ICL), un indicador creado con el fin de poder establecer parámetros a la hora de celebrar contratos de alquiler.

Si bien la nueva normativa permite el cobro del alquiler en moneda extranjera, en su gran mayoría las renovaciones se pactaron en pesos, salvo en propiedades que son utilizadas para actividad industrial (galpones, naves industriales, etc) o con fines comerciales. En este caso, el alquiler se pacta en dólar billete por lo cual se elimina la cláusula indexatoria.

Fernanda Oldrino, de Oldrino Inmobiliaria, explicó a LA VOZ DE SAN JUSTO que “los nuevos contratos elaborados a partir de la derogación de la Ley de Alquileres se fueron celebrando en pesos. En solo uno” de los inmuebles que tiene bajo administración “se está analizando el cobro del alquiler en dólares, pero es algo que todavía no se ha concretado”.

Sostuvo que con las nuevas condiciones, “definir la moneda en la que se tiene que abonar el monto del alquiler dependerá de lo que pretenda el dueño del inmueble y lo que acepte el inquilino. En caso de haber un acuerdo, se puede hacer un contrato en dólares que podrá ser cobrado directamente en moneda extranjera mientras que otros optan por percibir el monto en pesos, al valor dólar oficial en el momento del pago”.

En esta época del año suelen renovarse una gran cantidad de contratos de alquiler. Oldrino comentó que “como mínimo la actualización de contratos ronda un incremento del orden del 150 %”, aunque también aclaró que si el monto del contrato a renovar había quedado muy desactualizado con respecto a los valores actuales, “la adecuación puede llegar a superar el 200 % para llevar el monto del alquiler al valor de mercado actual”. 

“En estos últimos casos, se trata de inmuebles que han quedado con valores extremadamente bajos porque vienen con valores de fines de 2020”, aclaró. 

Actualmente, una persona que pretenda alquilar una vivienda de dos dormitorios, con todos los servicios, en la zona de los cuatro bulevares de San Francisco, tiene que pensar en un alquiler que ronda los 250.000 pesos mensuales. Mientras que el alquiler para un departamento para estudiantes, cercano a la zona de la UTN, compuesto por un dormitorio, cocina comedor y baño, se alquila entre 120.000 y 150.000 pesos. 

A su vez, un departamento de dos dormitorios, se ofrece a un promedio de 200.000 pesos mensuales.

Teniendo en cuenta las actuales condiciones del mercado inmobiliario para los alquileres, Oldrino informó que “hay demanda” aunque reconoció que “es difícil” terminar de cerrar contratos por temor de los inquilinos respecto de la incertidumbre generada por la situación económica.

“La gente está muy asustada porque tienen miedo de afrontar los ajustes de alquileres cada tres o seis meses. No es lo mismo afrontar un alquiler con un precio de mercado normal y ajustarlo cada seis que arrancarlo en un monto y querer ajustarlo cada dos o tres meses”, porque en ese caso “se llega a tener que abonar montos que pueden ser insostenibles”.

En la mayoría de los casos, según indicó Oldrino, “se aplica una adecuación del monto de alquiler de manera semestral aplicando para ello el resultante del índice ICL”.

En tanto que “para el caso de alquileres de locales comerciales, galpones u oficinas es más común realizar contratos en dólares billete y actualizados trimestralmente. Acá se maneja otro volumen de dinero y la finalidad comercial hace que estas sean las condiciones más convenientes”, agregó. 

La registración de los contratos de locación de inmuebles dejó de ser obligatoria a partir de la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que, entre numerosas disposiciones que apuntan a desregular la economía, derogó la ley de alquileres.

En cambio, se mantiene la obligación de registro por los contratos firmados con anterioridad a ese DNU, que comenzó a regir el viernes último, evaluó el tributarista Sebastián Domínguez.

El profesional recordó que la Resolución General 4933/2021 de AFIP implementó un régimen, denominado RELI, para que los contratos de locación de inmuebles puedan ser declarados ante el ente recaudador en cumplimiento de lo dispuesto por la Ley 27.551:

 "Implementar el 'Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles' (RELI) a efectos que los contratos de locación sobre bienes inmuebles situados en el país, puedan ser declarados ante esta Administración Federal, en cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 16 de la Ley N° 27.551", según ese texto oficial.

Para Domínguez, "dado que el Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 70/2023 derogó la Ley 27.551 de Alquileres, entendemos que ya no existe la obligación de efectuar la registración de los contratos de locación de inmuebles firmados a partir del viernes 29/12/2023, inclusive".

"En cambio, se mantiene la obligación de registro por los contratos firmados con anterioridad a dicha fecha", aclaró el CEO de SDC Asesores Tributarios.

El flamante presidente de la Cámara de Diputados, Martín Menem, anticipó hoy que el anunciado decreto de necesidad y urgencia con reformas que apuntan a la emergencia económica incluirá la derogación de la ley de alquileres.

Según precisó en un brindis de fin de año que ofreció a periodistas parlamentarios en el Bajo Recinto de Diputados, el texto será publicado en el Boletín Oficial esta misma noche.

Además, indicó que entre el jueves y el viernes el Poder Ejecutivo ingresará por la Cámara baja un primer paquete de leyes que incluirá, entre otros puntos, la reversión del impuesto a las Ganancias y posiblemente el nuevo blanqueo de capitales.

Y explicó que la eliminación de las Primarias Abiertas Simultáneas y Obligatorias, así como la implementación del sistema de Boleta Única, quedará para una instancia posterior, ya que “lo económico es lo prioritario”.

En tanto, el riojano ratificó que para la conformación de las comisiones se utilizará como criterio el sistema proporcional D’Hont en base a los bloques. 

Esta moción había sido aprobada en la sesión en la que Menem fue investido como nuevo presidente, y desde los bloques más chicos de la oposición cuestionaron al alegar que buscaba beneficiar a Unión por la Patria, la primera minoría con 100 integrantes, y también al PRO. 

La UCR y la Coalición Cívica, entre otras fuerzas, impulsaban en cambio el criterio de distribución por D´Hont pero en base a “grupos de bloques”, siguiendo la lógica que usó la vicepresidenta Victoria Villarruel en el Senado.

El Instituto de Estadísticas del Defensor del Pueblo (Inedep) publicó el informe "Costos de estudiar en Córdoba - octubre 2023", con el cálculo de los gastos actuales que implica para jóvenes del interior y de otras provincias cursar una carrera universitaria en la ciudad de Córdoba.

Del estudio se desprende, entre otros datos, que en comparación con octubre del 2022, la mayoría de los gastos en los que debe incurrir un estudiante de otra provincia aumentaron por encima del 142,7% de la inflación interanual.

El precio de la canasta de alimentos para un joven de entre 18 y 29 años es 164,52% más cara. Los costos de aspectos vinculados estrictamente a la formación universitaria, tales como los aranceles de universidades privadas y el costo de los apuntes, muestran un incremento superior al 200%.

El informe contempla gastos promedios en rubros como: alimentos, vivienda, educación, transporte, esparcimiento, indumentaria e higiene. El cálculo se realizó durante el mes de octubre pasado.

En función de este análisis, el Inedep estima que el presupuesto mínimo necesario para un estudiante de otra provincia es de $152.524,17. A partir de ese monto, se configuran otros perfiles, en función gastos hipotéticos en los rubros considerados.

El Inedep tomó como referencia el costo de la Canasta Básica Alimentaria que releva mensualmente. En octubre de este año una persona joven necesitó un mínimo de $47.623,27 para cubrir sus gastos básicos en alimentación. Esto representa un 164,52% más que en el mismo período de 2022.

Los estudiantes de la UNC pueden almorzar de lunes a viernes en el Comedor Universitario por un costo del 50% del menú. Además, está la posibilidad de acceder a las Becas Nutrirse, mediante las que se cubre hasta el 100%.

Quienes asisten a otras universidades también disponen de un espacio en el cual se ofrecen alternativas de almuerzo. En los bares de las instituciones privadas el precio promedio de un menú estudiantil es de $1.843,33.

En un año los alquileres en los barrios más requeridos por estudiantes aumentaron un promedio de 109,67% para zonas como Iponá, Güemes, Jardín, Alberdi y Centro donde el precio promedio del mes de alquiler constatado por el Inedep es de $121.150,27.

En tanto que en Nueva Córdoba aumentaron 155,41% con respecto a noviembre 2022, con un costo aproximado de $229.391,81. Este dato indica que, de acuerdo a la zona en la que se alquile, la diferencia en los costos puede ser del 90%.

Con respecto al gasto en servicios y expensas, en promedio cuestan unos $32.725,15 en Nueva Córdoba. En otros barrios el promedio es de $19.983,60.

A estos montos se le pueden sumar el precio de otros servicios, como Wi-Fi, televisión por cable, telefonía, etc.

Con respecto a las residencias estudiantiles ubicadas en barrios cercanos al centro o a Ciudad Universitaria los aumentos en el costo mensual de una habitación promedian un 163,60%. No obstante, el costo incluye servicios y equipamiento, además de otras prestaciones tales como Wi-Fi, living, sala de estudios, aire acondicionado, etc.

El precio de la habitación varía mucho en función de la cantidad de personas que la compartan: habitación promedio doble $71.100, triple $68.775, o cuádruple $56.375.

Los aranceles de universidades privadas subieron más del 212% en un año. Actualmente el costo mensual de una carrera en estas instituciones oscila entre los $95.157,33 $ y los $247.000 dependiendo de la universidad y de la carrera.

Para estimar el gasto en apuntes y bibliografía, el Inedep considera el costo promedio de la fotocopia doble faz, que es de $23,50 a partir de 200 páginas que lleva el valor de un apunte a $4.700. Comparado con el año pasado, la variación es de 235,71%.

En noviembre 2023 el valor del pasaje en el transporte urbano de pasajeros de la ciudad de Córdoba es de $185 en horario normal. 117,65% más caro que el año anterior.

En cuanto a las tarifas de taxi o remis, desde noviembre 2022 aumentaron por encima del 100%.

Los estudiantes de universidades públicas pueden acceder al Boleto Educativo Gratuito y viajar sin costo los días de cursado, como también los estudiantes de universidades privadas que cuenten con una beca.

Las actividades recreativas aumentaron casi al mismo ritmo que el resto de los demás aspectos contemplados. Algunas, muy por encima de ese promedio: entrada a la cancha 333,33% ($6.500,00); desayuno en un bar 211,11% ($1.400); entrada al cine 164,64% ($3.300); salir a comer 178,57% ($3.900).

En cuanto a prendas de vestir y calzado, las opciones de consumo son muy amplias en relación al precio y la calidad.

No obstante, el relevamiento en diferentes comercios arrojó notables incrementos en los precios de prendas tales como remera (254,55%), campera (234,77% y bermuda (166,07%).

El Inedep estima un gasto promedio de $11.282,79 (incremento anual del 114,66%) para un combo básico de higiene personal y $3.667,33 para productos de limpieza (aumento del 109,50%).

El informe del Inedep calcula que el monto mínimo a gastar por un estudiante de otra provincia es de $152.524,17. Este es el caso para alguien que vive en una residencia universitaria compartiendo una habitación triple, cursa en la universidad pública, almuerza en el Comedor Universitario gracias a una Beca Nutrirse que le cubre el costo del menú y las demás comidas las prepara en la residencia, se traslada con el Boleto Educativo Gratuito  y sus gastos en esparcimiento e indumentaria son muy moderados.

A partir de ese monto, se elaboran otros perfiles de gastos hipotéticos para estudiantes universitarios que son muy variados, sobre todo por la incidencia, entre otros aspectos, del costo de los aranceles (en el caso de una universidad privada), el lugar de residencia y si comparte los gastos de un departamento.

El presidente electo, Javier Milei, reiteró su visión en torno al mercado de alquileres en el país, hoy regido por una ley recientemente modificada, pero a todas luces inconsistente, para hacer frente a los desafíos que se han planteado luego de la vigencia de una norma que destruyó la oferta y puso en aprietos serios a innumerables familias que no pueden aún acceder a su vivienda propia.

Las afirmaciones de quien asumirá el próximo 10 de diciembre se condicen con su mirada liberal de las relaciones sociales. Es decir, apunta a la derogación de la ley que rige actualmente y restablecer las normas del Código Civil y Comercial, estableciendo además la libre negociación entre propietarios e inquilinos.

Casi 8 millones de habitantes del país deben alquilar casas o departamentos para vivir. Es un número que deja al desnudo otra faceta triste de la decadencia nacional. Aquel sueño de la casa propia, puntal de la movilidad social ascendente, es hoy una quimera. Los desequilibrios macroeconómicos han derivado en la inexistencia de créditos hipotecarios a largo plazo y a tasas razonables. En el mundo entero, estas políticas crediticias son habituales. Pero aquí los jóvenes que pretenden alcanzar aquella aspiración se debaten en la incertidumbre y en el malestar que provoca la imposibilidad de llegar a convertirse en propietarios. 

En este tema de los alquileres queda demostrado cuán nociva puede ser la intervención del Estado cuando una legislación no respeta el derecho de propiedad, impone plazos irrazonables y determina ajustes de precios impagables para una cantidad importante de familias en todas las geografías del país. Las leyes impuestas por un Congreso que apuntó a una visión demagógica y los errores de política económica terminaron por destrozar el mercado. Las propiedades dejaron de ser ofertadas y los aumentos anuales generaron zozobra en los inquilinos.

En efecto, las leyes que se impusieron provocaron el “milagroso” hecho de los inquilinos y propietarios coinciden solo trajeron complicaciones y que el mercado inmobiliario se retrajo al mínimo. En este contexto, meses atrás una publicación especializada señalaba que había un 30 % menos de oferta de inmuebles en locación y la demanda por parte de los inquilinos es cada vez mayor, debido a la imposibilidad de acceder a la casa propia. Con ello, los valores de los alquileres se dispararon a precios en pesos que resultan casi inaccesibles a quienes desean alquilar un inmueble como vivienda. Ese mismo informe daba cuenta de que, por parte de los propietarios, la rentabilidad en dólares (teniendo en cuenta como se venden los inmuebles en nuestro país) es la más baja de los últimos 20 años, por lo que los desalienta a alquilar los mismos y deciden ponerlos a la venta a pesar de la baja de precios de más de un 30 % ocurrida a lo largo de los últimos tres años.

Entonces, lo que venía a ser la solución definitiva a un problema de siempre, terminó agregando nafta al fuego en un mercado afectado por las variables negativas de la economía que, generalmente, funcionó bien cuando las reglas o las leyes fueron sencillas y favorables a la libertad de negociación. El estropicio económico generado por la inflación galopante y los desequilibrios fiscales propiciados por el gobierno que se despide se agregaron para configurar un panorama dramático, tanto para propietarios como para inquilinos. 

La oferta de viviendas en alquiler se encuentra notablemente reducida debido a la resistencia de los propietarios frente a contratos de tres años de duración, y la reciente reforma de la normativa ha intensificado esta tendencia. En este escenario, encontrar departamentos para alquilar bajo el formato tradicional se ha vuelto una tarea ardua, y los valores continúan aumentando de manera significativa mes a mes.

En la búsqueda de una vivienda de dos habitaciones, ideal para un grupo familiar compuesto por cuatro personas, se plantea como un desafío considerable en la actualidad. 

Además, los precios han experimentado un notable incremento que supera con creces el Índice de Contratos de Locación (ICL), que registró un alza del 115,6% en el mes de octubre (los nuevos contratos serán bajo el coeficiente Casa Propia).

Ante este panorama, la búsqueda de una vivienda adecuada a los ingresos se vuelve aún más apremiante para los inquilinos. En este momento, una vivienda de dos dormitorios, en la zona de los cuatro bulevares en San Francisco, se alquila en torno a los 160 o 180 mil pesos mensuales mientras que un departamento de un dormitorio se alquila en el orden de los 100 mil pesos mensuales.

Sin embargo, en este momento continúa siendo conveniente invertir en la compra de propiedades ya que muchas de ellas hoy se están comercializando en el piso de su valor.

En este contexto, el presidente electo, Javier Milei adelantó que una de sus primeras medidas será enviar al Congreso de la Nación un proyecto de ley para derogar la actual normativa e impulsar una nueva en la cual, en pocas palabras, el alquiler de una propiedad se reduzca a ‘un acuerdo entre partes’. 

También dijo que hay que dar libertad para elegir la moneda del contrato. Algo imposible con la reforma de la Ley 27.737 que no permite celebrar los contratos en dólares sino que deben ser exclusivamente en moneda nacional.

LA VOZ DE SAN JUSTO salió a buscar las repercusiones de los primeros anuncios del libertario.  José Luis Bertea, de Inmobiliaria Buenos Aires –Bv. Buenos Aires 211-, explicó que luego de la puesta en marcha de la nueva ley de alquileres, sancionada por el Congreso el pasado 11 de octubre y promulgada por el Poder Ejecutivo el 17 del mismo mes, “prácticamente no hay propiedades en alquiler ya que las que estaban disponibles fueron retiradas del mercado”.

“En este momento, un 80 por ciento de las propiedades que teníamos disponibles no se alquila”, dijo para luego agregar que “la gente estaba esperando el resultado de las elecciones” por lo cual, con el triunfo del líder libertario “en materia de alquileres seguramente se espera una política más liberal, similar a la que había en los años ’90”.

No obstante, Bertea advirtió que la idea del presidente electo de celebrar contratos en dólares “resulta un tanto riesgoso” porque “hay una diferencia muy grande y los ingresos del grupo familiar que alquila la vivienda se reciben en pesos”.

Una de las posibilidades que se analiza en el nuevo proyecto de ley que impulsaría el presidente electo una vez que asuma a partir del 10 de diciembre “se volvería a contratos de 24 meses de duración, ajustables cada 6 meses de acuerdo a algún índice de actualización”.

Teniendo en cuenta este panorama, el entrevistado estimó que “va a continuar por un tiempo más la retracción de la oferta de inmuebles” para alquiler ya que “algunos propietarios manifestaron su voluntad de esperar a la renovación de esta ley, en una conducta que ya viene desde las Paso”.

“Es la primera vez que nos pasa en este rubro que tenemos que retirar mercadería” por solicitud de los propietarios, ya que incluso durante la pandemia de Covid 19 “se alquiló bastante” mientras que en este momento “tenemos varias casas que están cerradas” ya que sus propietarios se niegan a incorporarla a la oferta de inmuebles en alquiler.

“En mi caso, tengo 20 casas cerradas” que “si estuvieran para ofrecer, se alquilan enseguida”.

Fernanda Oldrino, de Inmobiliaria Oldrino –Perú 196- “desde hace un tiempo no hay inmuebles para alquilar” pese a que “aún persiste” la demanda de parte de personas que buscan una vivienda para habitar.

“El mercado está muy retraído porque, a raíz de las actuales condiciones, el propietario prefiere tener el inmueble desocupado por algunos meses antes que firmar un contrato a tres años, sobre un índice de ajuste que es bastante más bajo que el índice de inflación”, explicó.

En este caso, se mostró esperanzada en que, si las autoridades nacionales que asumirán sus funciones el 10 de diciembre continúan con la intención de derogar la Ley de Alquileres “estos son puntos que deberían ser puestos en consideración”.

Luego comentó que la demanda de parte de los inquilinos “está creciendo porque hay mucha gente que necesita un lugar donde vivir o busca mejores condiciones que las actuales” y explicó también que estas condiciones van a continuar “mientras no haya en el país una política que permita un mayor acceso a créditos hipotecarios”.

Oldrino agregó que “la demanda (de viviendas para alquilar) nunca cayó, lo que cayó fue la oferta a partir de que las condiciones actuales no son convenientes para los propietarios. Esto hace que lo poco que hay vale cada vez más y el que tiene que salir a alquilar termina pagando precios exorbitantes por un inmueble que no valdría lo que vale hoy si hubiera más oferta”.

Un ejemplo de ello lo marca el hecho de que, hace tres meses un departamento de una habitación para estudiantes se alquilaba en 60 mil pesos “y hoy no hay ninguno por debajo de los 100 mil pesos” mensuales de alquiler.

Más adelante, la entrevistada reiteró que “está bravo el tema de los alquileres” donde “hay una importante retracción en la oferta combinada con una gran necesidad de muchas personas de alquiler una vivienda” que se viene registrando “mucho antes de la sanción de la ley de alquileres anterior y se profundizó más cuando se aprobó la reciente ley”.

Ante la posibilidad de una nueva derogación por efecto de las declaraciones del presidente electo dijo que “esto no hace más que profundizar la restricción de la oferta porque el que tiene una vivienda para ofrecer en alquiler no se va a ligar con un contrato a tres años sabiendo que en unos meses, muy probablemente, la ley se derogue y pueda convenir el alquiler en otras condiciones más favorables”.

El presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, alertó que se están “suspendiendo las firmas de los contratos de alquiler” a la espera del futuro regulatorio del sector tras las declaraciones del presidente electo Javier Milei sobre “derogar la Ley de Alquileres”.

“La declaración ya generó consecuencias inmediatas, lo cual lo vemos con preocupación. Desde ayer a la mañana se suspendieron las firmas de los contratos de alquiler esperando lo que suceda”, advirtió Muñoz y agregó que esta situación se agrava aún más por el hecho de ser casi a fin de mes.

“Mucha gente renueva contratos o se muda y les están diciendo que no se firman los contratos. Ayer me escribió un periodista que vive con su hijo, que se le termina el contrato a fin de mes, había señado un departamento, y lo habían llamado para decirle que se suspende. No tiene a dónde irse en una semana”, afirmó.

El diputado nacional de Juntos por el Cambio (JxC) Daniel Lipovetzky alertó este martes que la Ley de Alquileres sólo se podrá modificar o derogar mediante una nueva normativa sancionada en el Congreso Nacional, y que su eliminación mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) sería “insostenible desde el punto de vista judicial”.

Lipovetzky le respondió así al presidente electo, Javier Milei, quién señaló el lunes que “hay que derogar” la ley y “entender que es un contrato entre partes”.

“El presidente no puede derogar una ley por decreto porque sería cuestionable jurídicamente. Puede ser por DNU pero sería polémico e insostenible desde el punto de vista judicial. La ley para derogarla tiene que salir por otra ley”, subrayó el diputado.

Recordó que aún “no está claro qué mayoría tendrá Milei para avanzar con esta legislación”.

Este martes el gobierno promulgó la nueva Ley de Alquileres, que entrará en vigencia este miércoles. Se trata del fin de un largo proceso y de la implementación de una reforma muy reclamada por ambos lados del contrato de locación. Pero también se trata del inicio de una nueva etapa, en la que ya hay uno de los actores (propietarios) amenazando con incumplir la reglamentación.

San Francisco no es la excepción a una situación apremiante en cuanto a la crisis habitacional, generada en parte por los altos precios de los alquileres, las altas exigencias en cuanto a garantías y demás trámites y la baja oferta, que se explica principalmente en la reticencia de los propietarios en poner en alquiler las viviendas sin la posibilidad de que sea el mercado inmobiliario el que determine mes a mes el valor del contrato y por ende la rentabilidad.

Gastón Funes es la cara visible de los inquilinos sanfrancisqueños que desde hace ya un par de años vienen reclamando por un cambio que les permita alquilar en mejores condiciones. Sin embargo, consideró que la nueva ley es apenas un “paño frío” a una situación muy delicada y que las reformas que se introdujeron no son más que “parches”.

Con respecto a cómo vivieron los inquilinos en el proceso que terminó con esta nueva ley, expresó: “Lo vivimos bastante mal... porque todo el tiempo que duró este proceso se vivió bajo puras especulaciones por parte de los propietarios e inmobiliarias. Hubo abusos y excesos a la hora renovar contratos, al aplicar actualizaciones, al realizar nuevos contratos... actualizaciones por encima del 150 % o en dólares. También hubo aplicación de recursos como prórroga, con la incertidumbre del inquilino, si le iban a renovar o no, entre otras cosas”.

Funes contó que también en un momento se aplicaron algunos puntos que se proponían en el proyecto original, como actualización cada 4 meses o contratos por dos años. Todo esto sin que el inquilino pudiera hacer demasiado para negarse a condiciones que no eran legales.

La reforma de la ley no deja conformes a los inquilinos según Funes: “La verdad es que esto solo pone un paño frío, en medio de una situación muy extrema, pero la realidad es que esto no trae ninguna solución verdadera a la emergencia habitacional que vivimos en este país y muchos menos le gana al gran flagelo que tanto nos está afectando a todos, que es la inflación. Son Parches”.

En ese sentido agregó: “Faltan políticas claras, políticas que le devuelvan a las familias argentinas el sueño de acceder a la casa propia, no hay programas, no hay créditos, no hay ideas, no hay propuestas, no hay nada... el Estado tiene que estar más presente”.

El referente de los inquilinos en la ciudad dijo que no “hay ningún punto” en la actual ley que sea para destacar y beneficie a quienes alquilan. Y en cuanto al ya anunciado incumplimiento de parte de propietarios aseguró: “Inclumiento siempre hubo, lamentablemente, y siempre habrá si el Estado no interviene. El cumplimiento de la ley debería ser controlado a través de lo que venimos proponiendo los inquilinos a nivel nacional, que es la creación de la Secretaría de Alquileres”.

En una sesión de 17 horas, el oficialismo en Diputados logró sancionar este miércoles la reforma de la Ley de Alquileres con las modificaciones incluidas en el Senado, que de acuerdo a la previste rige desde este octubre de 2023.

Esta madrugada, la Cámara de Diputados convirtió en ley una reforma sobre contratos entre propietarios e inquilinos por tres años, que se pactarán en pesos, y que tendrán una actualización cada seis meses, basado en el coeficiente de "Casa Propia".

Nueva normativa con votos a favor y varios en contra

La iniciativa se aprobó pasadas las 5 de la madrugada, con 128 votos a favor, 114 en contra y ninguna abstención. A favor se pronunciaron los diputados del Frente de Todos (FdT), del Movimiento Popular Neuquino, dos legisladores de Identidad Bonaerense, dos socialistas, una de Córdoba Federal, uno de Juntos por Rio Negro, dos del Frente de la Concordia y cuatro de izquierda.

Como estaba previsto, votaron en contra los diputados de Juntos por el Cambio, los tres libertarios que responden a Javier Milei, uno de Juntos por Rio Negro, una de Identidad Bonaerense y uno de Córdoba Federal.

Por lo aprobado este miércoles, la duración de los contratos se mantendrá en 3 años. Habrá una actualización semestral, ya que la reforma establece un intervalo mínimo de seis meses para la actualización de los precios, a diferencia de la norma que estaba vigente que permitía una sola actualización anual.

Los precios de los alquileres se actualizarán en base al coeficiente de "Casa Propia" utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Este índice estará "conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el INDEC, y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia publicado por el Banco Central de la República Argentina".

La ley aprobada aclara que el precio de los contratos debe establecerse en moneda nacional. Tampoco la publicidad de los inmuebles en alquiler puede expresarse en otra moneda que no sea en pesos. También se mantiene el tope de un mes para los anticipos

Se incorporó un incentivo fiscal al monotributo, ya que "los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo".

Además, se mantiene la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional y la exención del impuesto al cheque para aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes "utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados".

En cuanto a Ganancias, se estableció que "las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación".

El índice Casa Propia es un indicador desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se usa desde 2021 para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II.

La fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.

"En este sentido, la fórmula acompaña la voluntad del Gobierno Nacional de alcanzar un horizonte donde el crecimiento del salario acompañe el sueño de la Casa Propia", indica la cartera que conduce Santiago Maggiotti en la sección de "preguntas frecuentes" de un documento sobre este coeficiente.

Además, la fórmula Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.

Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.

Cuando la nueva ley de alquileres entre en vigencia, el inquilino deberá contemplar que la fórmula Casa Propia para calcular las subas del alquiler.

Para hacer este cálculo, será necesario tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.

Detuvieron al propietario de un inmueble por atacar a machetazos a sus inquilinos en la ciudad de Santa Fe. El agresor justificó su accionar al sostener que no le pagaban el alquiler.

El ataque sucedió el 4 de septiembre cuando el hombre de 32 años fue hasta el domicilio particular y con un machete les exigió a las víctimas que le entreguen la plata del alquiler que adeudaban.

“Utilizó un machete y le dijo textualmente a la víctima y a su novia: ‘¿Qué tengo que hacer? ¿Pegarles un tiro?’”, explicó el fiscal Ignacio Lascurain.

El funcionario también indicó que “el hombre investigado le generó un corte en la mano derecha a la víctima” y que fueron los propios vecinos que llamaron al 911. 

Cuando los agentes llegaron al lugar de los hechos el agresor se resistió a ser detenido pero la rápida acción de los efectivos "permitió evitar que el hecho pase a mayores”.

Fuentes judiciales anunciaron que el arma blanca utilizada fue secuestrada e incorporada a la causa judicial. A días de su aprehensión, el juez Nicolás Falkenberg le dictó la prisión preventiva. 

El acusado fue identificado con las iniciales E.J.E.P.C. de 32 años y quedó imputado por los delitos de coacción calificada (por el uso de arma), lesiones leves y resistencia a la autoridad.

Andrea Ramos es una vecina de nuestra ciudad que hace 18 meses vive en calle Antártida Argentina al 2200. Allí, con su pareja y una hija, comparte una vivienda de tres dormitorios por la cual abona un alquiler mensual de $ 105.000. El inmueble además tiene una cocina-comedor, una cochera y un patio, está conectado a la red cloacal, pero carece del servicio de gas natural.

Desde que salió de su casa paterna para formar su familia hasta ahora Andrea lleva seis mudanzas por distintos barrios de San Francisco. “Es una locura lo que tenemos que vivir quienes no tenemos la suerte de tener una vivienda propia. En este tiempo viví en barrio Catedral, Consolata, Vélez Sársfield y ahora acá”.

“En abril de este año tuve que afrontar la renovación del contrato de alquiler y eso generó que, de 55.000 pesos que pagaba, tenga que pagar 105.000 pesos más el gas porque no tengo gas natural. Eso implica un gasto extra de 11.000 pesos mensuales a lo que hay que sumarle el costo del agua y la luz”, le contó a LA VOZ DE SAN JUSTO.

Teniendo en cuenta esta situación, Ramos dijo que la situación por la que atraviesa con su familia “es cada vez más preocupante” porque “los sueldos no aumentan en la proporción que se incrementan los alquileres y menos aún con esta nueva ley que contempla una actualización cada cuatro meses cuando los sueldos no aumentan en el mismo período. En nuestro caso, no sabemos más qué hacer”.

"Trabajamos para pagar el alquiler" 

Tal como ocurre con otros inquilinos que están en la misma situación, Andrea explicó que junto a su familia “estamos esperando para mudarnos y para eso buscamos algo más económico, pero no se puede vivir así, mudándose todos los años”.

Luego recordó que su padre, jubilado, que vive en Porteña “ya le están aumentando el alquiler cada cuatro meses y tampoco sabemos qué vamos a hacer en ese caso”.

Ante este panorama dijo que “trabajamos para pagar el alquiler y mientras tanto siempre buscamos algún lugar que nos permita pagar un poco menos. Esto no es vida, así no se puede vivir”.

Ante la media sanción que recibió en Diputados la reforma de la Ley de Alquileres, Andrea fue tajante al señalar que “es peor” que la que actualmente se encuentra en vigencia.

“Los inquilinos no podemos estar con el corazón en la boca cada cuatro meses pensando que tenemos que pagar un aumento en el alquiler mientras seguimos cobrando lo mismo como trabajadores”, se lamentó. 

A esto le agregó que “también tenemos que ir al supermercado y allí las cosas aumentan todas las semanas, más el alquiler. Cada vez podemos menos las personas que vivimos de un salario”.

Para las personas que necesitan alquilar una propiedad, el sistema inmobiliario los lleva a tener que reunir una serie de requisitos que, en muchos casos, los pone ante serios problemas a resolver si quieren conseguir un lugar donde vivir.

En este caso, la vecina comentó que “nosotros siempre alquilamos a través de inmobiliarias y para eso tenemos que contemplar el pago del contrato más uno o dos meses de anticipación” mientras que si deciden retirarse antes de que transcurra un año de la finalización del contrato “nos cobran un mes más como penalización”.

Tal como dijo la entrevistada “hace tiempo que estamos buscando una nueva vivienda para alquilar, pero no es fácil conseguir. Todas las que vimos tienen un alquiler superior a los 100.000 pesos mensuales y en nuestro caso necesitamos una casa con dos habitaciones”.

Por último, se mostró preocupada porque “quienes tenemos que alquilar y vivimos de un sueldo nos vamos achicando año tras año para poder subsistir. Mientras tanto, seguimos buscando para encontrar algo mejor, no nos queda otra alternativa”.

Para muchos argentinos, alquilar una vivienda es un verdadero problema. Desde hace años, y por efecto del creciente índice de inflación, la indexación de los alquileres se convirtió en un dolor de cabeza.

Con la media sanción del proyecto de ley que pretende reformar el actual marco normativo que rige los alquileres inmobiliarios en la Argentina, los inquilinos pusieron nuevamente el grito en el cielo ya que entienden que no tardarán mucho para asfixiarse al no poder cumplir con la actualización cuatrimestral que plantea el nuevo proyecto, modificando de esta manera los 12 meses que deben transcurrir para rectificar el monto del alquiler con la actual normativa.

La nueva Ley de Alquileres que aprobó la oposición en Diputados vuelve a los dos años de duración de los contratos, indexación cuatrimestral, pero sin fijar ningún indicador para la actualización de los precios.

Gastón Funes, representante de Inquilinos Unidos en nuestra ciudad, calificó como “una burla” la reforma a la Ley de Alquileres que había sido sancionada en 2020, y que no rindió los frutos esperados, que recientemente logró aprobar Juntos por el Cambio y otros sectores de la oposición en el Congreso.  Aseguró que la misma “no nos favorece de ninguna manera”.

Además, se mostró “con un poco de cautela” sobre el futuro de esta norma porque “recién tiene media sanción y todavía falta saber qué ocurrirá en el Senado y finalmente se debe promulgar”.

Funes no dudó en expresar su descontento: “Me parece una burla. No le encontramos sentido a los cambios que quieren hacer. No nos favorece de ninguna manera”. 

Entre las razones por las cuales sostiene este pensamiento dijo que “los puntos más fuertes que plantea el proyecto es retrotraer a la ley anterior en cuanto al período de contrato, es decir, volverlo de tres años a dos y que la actualización de precios sea cada cuatro meses en un convenio entre el propietario y el inquilino. Eso se va a transformar en un nuevo problema en lugar de una solución”.

“Con la actual ley nos están actualizando los precios una vez al año. Si bien todos sabemos que tuvimos un 112 % de inflación en ese período, ese cachetazo lo recibíamos una vez al año mientras que ahora lo vamos a recibir cada cuatro meses. Será menor, pero con más frecuencia. Con esto solo están emparchando y eso no sirve”.

Como solución a la problemática por la que atraviesan los inquilinos, Funes reclamó al Gobierno la adopción de “políticas claras que tengan más que ver con la raíz del problema que nos afecta a todos que es la inflación. Si no detienen el crecimiento indiscriminado de la inflación, todas estas medidas no sirven para nada”.

Ante este panorama, el entrevistado afirmó a LA VOZ DE SAN JUSTO que “cada vez es más difícil alquilar” ya que “el inquilino ya no llega a cubrir el valor del alquiler”. Y comentó que “es cada vez más frecuente” observar a personas que vuelven a vivir con sus padres porque no les alcanza lo que cobran para pagar el alquiler de su vivienda.

“Vemos que los hijos vuelven a vivir a la casa de sus padres luego de haberse independizado en su momento o bien empiezan a generarse alquileres compartidos porque no hay manera de hacer frente a la situación por la que estamos atravesando”.

Luego de aclarar que “no se trata de una guerra entre inquilinos y propietarios”, Funes reconoció que “al propietario no le sirve alquilar una vivienda hoy con los gastos que representa mantenerla, costos de impuestos, refacciones, etc”.

“Es una realidad que nos afecta a todos y cada uno busca defender su lugar. Esto es algo insostenible y a la vez muy triste, sobre todo porque hay un Estado totalmente ausente, que toma decisiones que son parches del momento en un país con una economía tan cambiante que en definitiva no sirve”, agregó.

La mal llamada "Ley Lipovetzky", que había sido producto de la construcción transversal entre bloques de diferente signo, establece plazos de tres años para la duración de los contratos de alquiler, actualización anual de los precios en base a la combinación de indicadores de evolución de precios y salarios.

En cambio, la media sanción de Diputados, se basa en los siguientes lineamientos:

- Duración de los contratos: dos años

- Periodicidad para la actualización de precios: cuatrimestral 

"En los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a 4 meses”.

- Mecanismo de actualización: libre, a acordar entre las partes.

"Para los ajustes, las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.

- Incentivos fiscales para promover la oferta de inmuebles en alquiler:

Reforma del régimen de monotributo para que quienes tengan hasta tres unidades de explotación, "en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados" se considere como “una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma".

Se exime de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler

Se modifica el impuesto a los débitos y créditos bancarios -más conocido como impuesto al cheque- para que estén exentas aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes "utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados".

Luego de fracasar en el intento de derogar la normativa vigente, Juntos por el Cambio logró al menos reformar la Ley de Alquileres, de modo tal que el plazo de duración de los contratos vuelve a ser de dos años y la actualización de los precios será cada cuatro meses.

Con 125 votos a favor, 112 en contra y tres abstenciones, la principal coalición opositora consiguió la esperada media sanción con el apoyo de los diputados de Córdoba Federal, de Identidad Bonaerense, del interbloque Provincias Unidas y del bloque SER.

El Frente de Todos, el Frente de izquierda y también La Libertad Avanza votaron en contra. En el caso del bloque liderado por Javier Milei se debió a que están decididamente en contra de cualquier tipo de regulación del mercado de alquileres inmobiliarios.

La iniciativa que rige actualmente -sancionada en 2020- no dio los resultados esperados al calor de la inflación descontrolada y los cambios en el mercado inmobiliario con un retiro incesante de unidades en alquiler tradicional producto del auge de los alquileres temporarios en plataformas extranjera y la retracción de la oferta a razón de otras formas de especulación inmobiliaria.

El intento fallido opositor de derogar la ley se debió a la imposibilidad de reunir las dos terceras partes de los votos requeridos para habilitar sobre tablas el tratamiento de los expedientes sin dictamen: fueron 124 votos a favor y 110 votaron en contra.

Luego de este paso el falso, se pasó a votar el dictamen de mayoría del Frente de Todos, pero fue rechazado.

El oficialismo proponía sostener los pilares centrales de la actual ley con los tres años de duración de los contratos y la actualización anual de los precios en base a indicadores fijos como el IPC y el RIPTE.

La única novedad es que incorporaba una serie de incentivos fiscales para los propietarios, de modo tal de estimular la oferta de inmuebles en alquiler y paliar el fenómeno que se viene dando aceleradamente de retiro de viviendas del mercado.

El dictamen de minoría que se votará a continuación, que es impulsado por Juntos por el Cambio, es bastante más laxo en las condiciones, volviendo prácticamente a lo que establece el Código Civil y Comercial de dos años de plazo de los contratos e indexación en base a indicadores que acuerden libremente las partes.

"Legislar es proteger al más débil y eso es lo que tenemos que hacer", expresó el presidente de la comisión de Presupuesto y Hacienda, Carlos Heller, criticando el dictamen de minoría por dejar el precio del alquiler al libre arbitrio de las partes, donde habitualmente se impone el más fuerte en la relación contractual.

El proyecto opositor también incorpora una serie de estímulos fiscales para locadores, tal cual explica uno de sus autores, Alejandro Cacace (Evolución Radical): "Como todos reconocen que hay una retracción de la oferta de propiedades en alquiler, damos incentivos fiscales, ventajas impositivas en el monotributo, en el impuesto a los débitos y créditos bancarios, y distintos mecanismo para que se pongan más propiedades en alquiler".

“En los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único  y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerdes las partes y por intervalos no inferiores a 4 meses”, indica el dictamen de minoría, donde se suprimió la parte donde se fijaba una periodicidad de "entre tres (por intervalos de 3) y doce (12) meses".

La diputada de Identidad Bonaerense Graciela Camaño advirtió que "una de las partes que ha retraído la oferta por cómo hemos legislado".

Por su parte, Pablo Tonelli (PRO) aseguró que lo necesario para "recuperar la normalidad en el mercado inmobiliario es reestablecer el equilibrio" y consideró que eso existía antes de esta ley cuando los contratos se basaban en el Código Civil y Comercial.

A su turno, la diputada del Frente de Izquierda Myriam Bregman sostuvo que "el problema es que los cambios que aquí se proponen, ya sea la derogación o lo que está en el dictamen de minoría, son perjudiciales a quienes alquilan".

"El lobby inmobiliario está haciendo mucho esfuerzo. Nosotros resistimos, no nos van a convencer los lobbys de las grandes inmobiliarias y especuladores que siempre se llevan una tajada de este negocio", protestó la candidata presidencial y referente del PTS.

El quórum

El quórum para validar la sesión se logró a las 12:30 cuando la presidenta de la Cámara de Diputados, Cecilia Moreau, comprobó en el tablero la presencia de 129 diputados, y dio por iniciada la sesión en el recinto.

Los últimos en sentarse en las bancas para llegar al número clave 129 fueron los socialistas santafesinos Enrique Estévez y Mónica Fein.

Antes de ellos bajaron los liberales Javier Milei, Victoria Villarruel y Carolina Píparo junto a Luciano Laspina.

Los representantes de La Libertad Avanza estuvieron en duda hasta último momento, pero la decisión de Juntos por el Cambio de apostar por la derogación de la ley en lugar de impulsar el propio dictamen de reforma destrabó el acuerdo para el quórum.

También contribuyeron a que hubiera sesión los diputados de Identidad Bonaerense y Córdoba Federal, que impulsan un dictamen para reformar la ley de Alquileres, volviendo a los dos años de duración de los contratos, con indexación semestral en base a indicadores.

Los diputados del bloque Ser, Claudio Vidal (gobernador electo de Santa Cruz) y Felipe Álvarez también se hicieron presentes en el recinto, así como los rionegrinos Luis Di Giacomo y Agustín Domingo.  

Una vez que la oposición había logrado el quórum, con la sesión recién empezado, la tropa del Frente de Todos bajó al recinto para ocupar las bancas.

Un conjunto de bloques opositores consiguió quórum reglamentario en la Cámara de Diputados para debatir una reforma de la ley de alquileres, con el fin de reducir el plazo de los contratos y los plazos para actualizar esos acuerdos entre inquilinos y propietarios.

La oposición reunió 129 diputados con el aporte de Juntos por el Cambio; Córdoba Federal, Identidad Bonaerense, Interbloque Federal; Ser -que integra el gobernador electo de Santa Cruz Claudio Vidal-, Juntos por Río Negro y La Libertad Avanza.

El Frente de Todos y el bloque de Izquierda ingresaron al recinto de sesiones luego de que la oposición reunió el quórum reglamentario, ya que rechazan los cambios propiciados por JXC y otras bancadas provinciales.

El plenario legislativo -conducido por la presidenta Cecilia Moreau- comenzará a tratar los dictámenes sobre la ley de alquileres cerca de las 14, cuando concluya el tramo dedicado a los homenajes, cuestiones de privilegio y los pedidos de apartamiento para incorporar el tratamiento de otras iniciativas.

El dictamen de mayoría propiciado por el oficialismo propone mantener los puntos centrales de la actual ley que fija un plazo de tres años de contrato y una actualización anual de los alquileres en base a un índice que combina salarios e inflación, y otro, de la oposición, encabezado por JxC, que prevé reformar la ley vía modificación de los plazos de los contratos -dos años- y un esquema de ajuste cada tres o seis meses, en base a un índice que se acuerde entre las partes.

En primer término se trata el despacho de mayoría y si es rechazado como espera la oposición se pondrá en consideración el dictamen de minoría, al cual se incluirán otros cambios que aun están terminando de acordar los legisladores opositores.

La propuesta de la oposición se basa en los pedidos de las cámaras inmobiliarias y propietarios: volver a los contratos de dos años, con ajuste a convenir entre las partes con un mínimo de tres meses.

El oficialismo se mantiene en los rasgos generales de la ley: contratos de tres años con ajuste anual y mediante la fórmula que combina evolución de salarios e índice de precios al consumidor (IPC).

El desafío de la oposición es mantenerlos los diputados para la votación, ya que, primero se tratará el dictamen de la mayoría (que es el del oficialismo) y que se debe rechazar y luego el de la oposición.

Otro punto que genera diferencias es el tratamiento de los desalojos, ya que inmobiliarias y propietarios pretenden que se incorpore la posibilidad de un desalojo exprés.

El resultado electoral de las elecciones Paso del domingo pasado sigue dejando un panorama con muchas incertidumbres. En este caso se trata del sector inmobiliario en el que las propiedades no se están vendiendo y los alquileres siguen complicados. 

De hecho, entre el lunes y martes, muchas empresas dedicadas al rubro no tuvieron operaciones por las especulaciones y afirman que están ante un futuro incierto. 

En el medio están las personas que buscan vender sus propiedades y aquellos que buscan alquilar. De hecho, en  los sitios de compra y venta  de las redes sociales se ven publicaciones como “Busco alquiler con urgencia”, “Necesito casa con urgencia para una familia”, “busco alquilar directo a propietario”. 

En medio de la tormenta, está la ley de alquileres que complica aun más las cosas aunque se espera que se trate la modificación esta semana en la Cámara de Diputados. 

Mientras tanto, en las redes sociales la situación arde y parece sin rumbo. Tanto en sitios de compra y venta como en publicaciones de amigos o conocidos, la necesidad es total. Pero por el otro lado, en la búsqueda en los sitios de alquiler de propiedades, se pueden encontrar las más variadas pero eso sí,  con sus precios actualizados. 

Una propiedad con tres dormitorios sobre avenida Rosario de Santa Fe al 1800 ronda los 120.000 dólares de precio inicial para su venta; un departamento en zona céntrica con dos habitaciones cotiza en los $75.000 por mes de alquiler. La situación es dispar en todos los barrios y los precios, que están por las nubes. 

De hecho, algunos sitios de inmobiliaria destacan la categoría de sus propiedades basándose en el tipo de instalaciones que tienen por ejemplo, las que son a estrenar. Pero con lo cambiantes que están los precios, algunos ya no se animan a publicar costos mensuales de alquiler.

Tras las Paso, muchos sanfrancisqueños están viviendo una verdadera odisea con respecto a encontrar una vivienda para alquilar debido a los altos costos y las pocas alternativas que se ofrecen en el mercado local. 

El caso de Florencia es como el de muchos inquilinos que se encontraron con fuertes subas en el precio del alquiler de la casa donde vivían. “Me tuve que ir porque la propietaria tuvo problemas con la inmobiliaria y me afectó a mí. El aumento del alquiler subieron un 300 % y no me quedó otra que buscar casa”.

“La búsqueda fue re difícil porque no hay demasiados lugares que alquilan y son pocas viviendas disponibles. Otro conflicto es que tengo mascotas y no se aceptan, pero te ofrecen propiedades en muy mal estado. A esto, hay que sumarle requisitos como por ejemplo, referencias del lugar donde viviste o recibos con antigüedad de cinco años en un mismo lugar de trabajo, con saldos arriba de los $200.000 y garantías”.

“Tuve que hacer una lista de las inmobiliarias y los lugares que llamaba porque me perdía. También viví situaciones de cerrar de palabra y después me decían que ya estaba alquilado”. 

“Los alquileres en San Francisco son muy altos, de hecho se compara con las grandes ciudades”, confesó la entrevistada. 

Con las idas y vueltas, el sector inmobiliario está navegando en un mar de incertidumbre, siendo problemático tanto para propietarios como para inquilinos. 

Para Daniel José Mari, con 20 años en el rubro, “con la devaluación y la corrida del precio del dólar, el mercado inmobiliario se encuentran paralizado con respecto a las ventas; los precios en dólares se mantienen y hay , ya hace rato, mucha oferta porque no es negocio mantener una propiedad en alquiler, pero cayó mucho la demanda”.

“Tanto compradores como vendedores están expectantes a ver lo que sucede en el mercado, debido a la gran incertidumbre tras las Paso”, agregó Verónica Soledad Mondino.

Para Matías Lario, con siete años dedicado a la venta y alquiler de propiedades, “actualmente el mercado inmobiliario se encuentra impactado por las actuales circunstancias económicas que atraviesa el país, de público conocimiento, la incertidumbre política e inestabilidad cambiaria, entre otros factores”.

La cuestión empeora cuando se habla de la ley de alquileres. La Ley 27.551 sancionada en 2020 estableció contratos de tres años con ajustes anuales en base al índice de variación salarial y de inflación, algo que hoy perjudica más a los propietarios e inmobiliarias que a los inquilinos.

Para Mari,  “ya paso la vigencia de la misma y considero que no fue beneficioso para propietario e inquilinos, Para los primeros, congelar los precios por un año es demasiado y en el caso de los segundos, es muy fuerte el impacto a la hora de renovar su contrato”.

“La ley de alquileres es un pacto entre personas y considero que en un país como Argentina con el alto nivel de inflación que hay”, destacó el corredor inmobiliario.

Lario, por su parte, opinó que “la ley de alquileres ya era complicado, ahora es peor. La actualidad respecto a los alquileres no se encuentra favorecida a raíz de esta nueva ley. Dentro de los aspectos que se pueden observar, están los ajustes anuales respecto al contexto actual, un factor que se debería reacomodar a ajustes semestrales o cuatrimestrales, no solo porque afecta al inquilino sino también al propietario del inmueble”

“La disconformidad es de las dos partes, por los altos precios que tienen que pagar los inquilinos y por los bajos precios que dicen tener los propietarios sus propiedades”, concluyó Lario. 

La Cámara de Diputados convocó a una sesión especial el próximo miércoles 23 de agosto para tratar los proyectos y dictámenes relacionados con la Ley de Alquileres.

De esta manera, los diputados del bloque de Juntos por el Cambio, Córdoba Federal y Juntos por Río Negro buscarán reunir el quórum necesario para reformar o derogar la ley de alquileres, mientras que el oficialismo tiene la intención de impulsar el dictamen de mayoría que busca mantener los aspectos centrales de la ley actual.