El mercado de créditos hipotecarios en Argentina suma una nueva reducción de tasas: el ICBC anunció un recorte en los intereses de sus préstamos UVA, continuando la tendencia iniciada por el BBVA. Las condiciones y requisitos de cada banco muestran diferencias que inciden tanto en el acceso como en el costo final para los solicitantes.

Desde el 7 de noviembre, ICBC aplica una baja en sus tasas: los créditos hipotecarios con acreditación de haberes pasan a 11% anual, mientras que la tasa general se ubica en 12%. Antes de este ajuste, los valores eran de 13% y 14%, respectivamente. La línea de financiamiento permite solicitar hasta el 75% del valor del inmueble, con plazos máximos de 15 y 20 años y por montos de hasta $360 millones.

Para acceder a estos préstamos destinados a la compra de vivienda principal y permanente, el ingreso mínimo exigido es de $1.100.000. El banco admite la suma de ingresos entre padre, madre o pareja para alcanzar ese umbral. “Adicionalmente, cerramos un acuerdo con IRSA para financiar un proyecto desde pozo, con la intención de ampliar en el futuro y brindar más y mejor acceso al crédito para la vivienda a nuestros clientes”, señaló Jimena Loria y Alemany, product manager de préstamos hipotecarios de ICBC.

La baja más reciente había sido implementada por el BBVA, que añadió a su tasa nominal anual UVA del 10,5% una tasa preferencial del 7,5% para algunos clientes de alto poder adquisitivo. Junto a la novedad de ICBC, podría motivar nuevas revisiones en el resto de las entidades. Actualmente, los préstamos hipotecarios en el país se ofrecen con tasas que varían entre 8% y 12,5% anual, según la política de cada banco y el perfil del cliente.

No obstante, lograr un préstamo sigue siendo un desafío.En el caso del BBVA, es importante recordar las condiciones que exige el banco para aplicar la tasa más baja. el aspirante debe transferir su sueldo, que debe superar $5.000.000, y contratar varios servicios adicionales, como seguros y cuentas en la propia entidad.

Para acceder a préstamos destinados a vivienda permanente, BBVA exige mantener inversiones en el banco por al menos $50.000.000 durante los primeros dos años, monto que sube a $100.000.000 para vivienda no permanente. Estas sumas pueden mantenerse en diferentes productos financieros ofrecidos por la empresa.

Por su parte, el Banco Nación reajustó al alza los costos del endeudamiento hipotecario, al pasar de 4,5% a 6% anual. A pesar del incremento de 1,5 puntos porcentuales, el ente público sigue ofreciendo la tasa más baja del mercado y gestiona el 40% del mercado de financiamiento para vivienda.

En el resto de las entidades bancarias, las condiciones se ubican entre el 8% y el 12,5% de tasa nominal anual, con plazos de amortización de hasta 20 o 30 años, y topes de financiación que en general alcanzan el 75% del valor de la propiedad. Las diferencias en requisitos de ingresos mínimos y servicios adicionales condicionan el acceso y excluyen a segmentos amplios de la población de la posibilidad de un crédito hipotecario.

La decisión del ICBC se inscribe en un escenario de movimientos dentro del sistema hipotecario. El economista de Equilibra, Federico González Rouco, destacó que en octubre estos préstamos volvieron a crecer y se desembolsaron USD 372 millones, lo que representa aproximadamente 5.000 créditos, la cifra más alta desde mayo de 2018.

En tal sentido, Rouco advirtió que “el apuro por cerrar los créditos preelectorales se notó”, y anticipó que, una vez agotada esa inercia, la demanda podría disminuir debido a mayores tasas y a la apreciación del dólar, lo que restringe el acceso a nuevos solicitantes. “Cuando termine ese impulso, la caída será mayor porque los requisitos aumentan y menos familias pueden acceder”, señaló.

El especialista también subrayó la importancia de la baja en el costo financiero de los créditos en UVA. “La tasa promedio pasó de 6,3% a 6,1% porque el Banco Nación gana peso y tira el promedio hacia abajo”, explicó.

Según datos de First Capital, durante el mes pasado los créditos hipotecarios —incluidos los ajustables por inflación/UVA— aumentaron 10,8% en términos nominales respecto del mes anterior, acumulando $5,8 billones en stock. El crecimiento interanual fue del 380,8%, y en valores ajustados por inflación, el avance mensual se ubicó en 8,1% y el anual en 265,6%. El informe destacó que, pese a la suspensión de nuevas líneas en algunos bancos y alzas en las tasas de interés, la demanda por financiamiento hipotecario se mantuvo fuerte y lideró el crecimiento anual entre todos los segmentos de préstamos bancarios.

A diferencia de otros países donde los créditos hipotecarios son una herramienta fundamental para facilitar el acceso a la vivienda, en Argentina esta oferta ha estado históricamente limitada, lo que ha generado un mercado inmobiliario con particularidades y desafíos propios.

En este sentido, tres bancos lanzaron esta semana sus líneas de créditos hipotecarios UVA para construcción, refacción, ampliación o compra de inmuebles. 

Los anuncios generaron una gran expectativa en el mercado inmobiliario pero principalmente en el sector de la construcción que viene sufriendo un “parate” en sus obras, no solo privadas sino también públicas.  Sin embargo, el temor está puesto en la forma de funcionamiento ya que se ajustan al índice de la Unidad de Valor Adquisitivo, un indicador que sigue la inflación.

El arquitecto Luis Lumello, vicepresidente de Delegación Córdoba de la Cámara Argentina de la Construcción, expresó su postura en AM 1050 Radio San Francisco, destacando la importancia de estos créditos y la necesidad de poner en marcha el sector. 

“La primera reflexión que uno hace es que el hecho de que haya créditos para construcción, siempre es una buena noticia aunque estos que se están ofreciendo y por sus requisitos, no son para todos los sectores, ya que obliga a sumar ingresos de toda la familia”, dijo Luis Lumello.

“Los créditos pueden permitir dar frente a una necesidad de déficit habitacional que hay en la Argentina que es de 3 millones de viviendas y que desde hace tiempo está desatendida la posibilidad de financiación”. 

“Lo que más cayó en la Argentina fue la construcción y luego, la actividad financiera; de esta manera los bancos necesitan buscar tomadores de créditos por eso, surgieron estas propuestas”, explicó. 

Los créditos UVA son un tipo de préstamo hipotecario que se ajustan al índice de la Unidad de Valor Adquisitivo, un indicador que sigue la inflación. Las cuotas del préstamo se ajustan mensualmente de acuerdo con la evolución de los precios.

Los UVA, cabe recordar, fueron creados en 2016 durante el gobierno de Mauricio Macri como una forma de incentivar la compra de vivienda. Los préstamos son otorgados por bancos y financieras.

Muchas personas tomaron estos créditos y hoy, varios de ellos aseguran estar viviendo “un infierno” por el constante desajuste inflacionario aunque otros, sostienen que fue la única forma de tener la casa propia. 

Para Lumello, “tomar créditos a largo plazo en una economía donde tiene vaivenes importantes y sobretodo con créditos ajustables de acuerdo a la inflación, hay de las más variadas experiencias. Esto va a tener que tener su proceso y habrá que ver cómo se acomodan las variables financieras”.

“Sin duda, la gente lo va a evaluar porque tienen una incidencia del 25% de los ingresos y son muy a largo plazo; 360 meses, lo que puede permitir que accedan y se animen”.

“La necesidad de comprar, arreglar o ampliar en la Argentina es muy alta y la única forma ede acceder a créditos es con el modelo UVA”. 

Construir en Argentina es cada vez más caro. Según un informe realizado por la Asociación de Pymes Constructoras (Apymeco), edificar un m2 ya cuesta más de un millón de pesos y los costos se mantienen subiendo por encima de la inflación general.

En detalle, el m2 de construcción alcanzó en febrero un valor de $1.161.766, sin incluir IVA (se cobra el 10,5 % sobre la mano de obra y 21 % sobre los materiales), la incidencia del terreno, los costos de la figura jurídica del emprendimiento ni el beneficio del desarrollo. Con esto, el m2 alcanzó un aumento del 288,4 % en relación a igual mes del año pasado, cuando el m2 tenía un valor de 299.087 pesos.

“Esto puede conspirar un poco contra este programa de créditos. La construcción está en un valor muy alto y tal vez no es el mejor momento para construir, pero los créditos están y la gente deberá pensar si les sirve o no”.

“Hoy el inversor prefiere comprar una unidad porque sabe qué precio tiene y entrar en un pozo a tasa fija es una incertidumbre. Ya la Ley de Alquileres sacó muchas propiedades de circulación para alquilar y hoy,  mucho está en venta. Esto perjudica al sector de la construcción”. 

El primero que se conoció con esta propuesta fue el Banco Hipotecario. El mismo, se prepara para lanzar dos líneas de crédito nuevas "por hasta $ 250 millones a treinta años, a las que se podrá acceder 100 % vía digital".

Los créditos son para todos los clientes de la entidad que deseen adquirir y/o construir una vivienda. La entidad financiera detalló que, en caso de construcción, cubrirá "hasta 80% del presupuesto de obra" y, en lo que respecta a la compra de una casa, "hasta 80% del valor de la vivienda".

Uno de los créditos disponibles será por hasta $ 250 millones para construir o adquirir una vivienda, con una tasa UVA más 4,25 % para el primer año y luego subirá a 8,5 %, en el caso de los clientes del Banco Hipotecario que cobran su sueldo en la entidad. Para las otras personas, la tasa será UVAs + 8,5 %.

Por otro lado, para ampliación y refacción el monto máximo será de $ 125 millones. Actualmente, el Hipotecario tiene una línea disponible de créditos, pero sólo por 20 millones y con una tasa mayor (UVA más 13,5 %).

La entidad informó que el plan de "Construcción" y "Adquisición" está destinado a empleados bajo relación de dependencia, personas que trabajan en forma independiente y/o jubilados.

El Banco Ciudad por su parte, ofrecerá préstamos a 20 años que ajustarán por UVA más 3,5 % a partir de hoy lunes 29 de abril. Cabe destacar que una línea permitirá adquirir primera y segunda vivienda en todas las zonas de influencia del Banco Ciudad (Amba, Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta) y la segunda, será para adquisición de vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el Microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Supervielle hizo el anuncio, aunque la oferta recién se conocerá a partir del 4 de mayo.

Respecto a la situación de la obra pública, Lumello advirtió que “a nivel nacional, las obras están totalmente paradas. Es indiscutible la deuda que tiene el Estado Nacional con las empresas y no está pagando. Muchos convenios de municipios se están anulando porque no hay fondos”.

Sin embargo, en la provincia de Córdoba, “el concepto es que la infraestructura genera desarrollo y calidad de vida a la gente. Eso da un perfil en cuanto a la financiación de la obra pública, se están terminando las grandes obras de la gestión anterior y se están poniendo en marcha obras nuevas como el caso de la cárcel de Bower dentro del marco de presupuesto asignado para obra pública por parte de la provincia, pero sin el apoyo nacional”, concluyó. 

En una sesión maratónica, la Cámara de Diputados aprobó hoy el proyecto de ley que crea el nuevo "Régimen de Protección de Deudores de Préstamos Hipotecarios UVA y UVI", el cual busca aliviar la situación financiera de los tomadores de ese tipo de créditos. Además, en otro debate se aprobó la Ley Olimpia, que busca tipificar como delito la figura de la violencia digital a través de la extorsión y difusión no consentido de material sexual en redes o plataformas.

En primer lugar, sobre créditos UVA, con 134 votos a favor, 40 en contra y 18 abstenciones, y luego de cinco horas de debate, la Cámara baja le dio media sanción a la iniciativa que había sido consensuada previamente por el Frente de Todos y buena parte del bloque de la UCR, con fuerte impulso del mendocino Julio Cobos.

La norma garantiza que la cuota a pagar por el deudor hipotecario tomará en cuenta el índice mensual que dé más bajo entre el coeficiente de variación salarial basado en la "Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) y el IPC que mide la inflación promedio.

En cambio, el dictamen de la minoría que finalmente quedó en el camino tenía como autor principal a Martín Tetaz (Evolución), y que contaba con el apoyo del PRO y la Coalición Cívica, dejaba en la voluntad del deudor UVA la posibilidad de elegir cuál índice de los dos prefería que se le aplicara.

En el proyecto aprobado, se dispone que la cuota a pagar no podrá exceder el 30% de los ingresos acreditados por los deudores.

En tanto, para los créditos ya otorgados, el cómputo será retroactivo al 1 de enero de 2023. A su vez, se establece que aquellos deudores que estén alcanzados por el impuesto a las Ganancias podrán deducir anualmente hasta tres salarios mínimos.

La iniciativa crea un "Fondo Fiduciario de Compensación y Promoción Hipotecario (FFCPH)" que tendrá como finalidad compensar los descalces entre la cuota calculada en base a salarios y la estimada en base a la tasa UVA/UVI. El deudor deberá adherir de forma voluntaria al régimen para poder acceder a los beneficios del Fondo.

"La diferencia contemporánea entre las cuotas pagadas por el deudor y la que debiera percibir la entidad financiera según las condiciones originales del crédito dará lugar a una compensación monetaria", indicó la miembro informante del dictamen de mayoría y presidenta de la comisión de Finanzas, Alicia Aparicio (Frente de Todos).

En caso de que el deudor esté desempleado, este fondo especial se hará cargo de hasta tres cuotas.

En parte, dicho fondo compensador será financiado "con un aporte mensual que determinará el Banco Central con un límite máximo de 0,0025% del promedio de los saldos diarios de los depósitos en pesos y moneda extranjera", detalla el dictamen de mayoría.

Ley Olimpia

Por otro lado, con acuerdo transversal, la Cámara de Diputados aprobó hoy por holgada mayoría el proyecto de "Ley Olimpia" que apunta a tipificar como delito la figura de la violencia digital de género a través de la extorsión y difusión no consentido de material sexual en redes o plataformas.

Con 191 votos a favor, dos negativos y una abstención, la iniciativa que modifica la ley de Protección Integral contra la Violencia de Género 26.485 consiguió la media sanción y será debatida en el Senado. 

De acuerdo al teto de la normativa, se habilita a los jueces a la remoción del contenido íntimo del entorno digital, y busca evitar interpretaciones de la ley que no favorezcan a las víctimas.

La iniciativa fue presentada en julio pasado en la Cámara de Diputados y está inspirada en la “Ley Olimpia” que se sancionó en México en 2021 en homenaje a Olimpia Coral Melo, una joven mexicana que fue víctima de “porno extorsión” y “porno venganza” por parte de una ex pareja.

La ley Olimpia es una norma modelo en materia de legislación contra la violencia digital de género, abordando los delitos que violan la intimidad sexual de las personas a través de medios digitales, sancionando la difusión sin consentimiento de cualquier contenido íntimo.

El dictamen que este miércoles avanzó en Diputados incorpora en el artículo 6 la definición de la violencia digital o en línea como aquella que "se ejerce mediante el uso de las tecnologías de la información y la comunicación (TIC), y que implique la obtención, reproducción y difusión por cualquier medio de datos personales, material digital real o simulado, íntimo o de desnudez de las mujeres, sin su consentimiento".

También engloba la difusión de “discursos de odio de género, patrones estereotipados sexistas, o que impliquen situaciones de acoso, amenaza, extorsión o control virtual, o acciones que atenten contra la integridad sexual o identidad digital de las mujeres a través de las TIC".

Se define violencia contra las mujeres "toda conducta, acción u omisión, que, de manera directa o indirecta, tanto en el ámbito público como en el privado, en el plano analógico o virtual, basada en una relación desigual de poder, afecte su vida, libertad, dignidad, integridad física, psicológica, sexual, económica o patrimonial, como así también su seguridad personal”.

Al tomar la palabra, el diputado oficialista Pablo Carro señaló que "dentro del entorno digital una de cada tres mujeres sufrió violencia en las redes sociales".

"Esta modificación va a permitir no solo definir con claridad la violencia digital, sino también el desarrollo de políticas públicas", agregó el cordobés.

A su turno, la radical Gabriela Lena consideró "fundamental reconocer a la violencia digital contra las mujeres como una forma de violencia de género que impacta directamente sobre su dignidad, su reputación y su identidad", y afirmó que la misma "constituye una violación a los derechos humanos".

La catamarqueña oficialista Silvana Ginocchio relacionó la violencia de género a la "desigual relación de poder tiene su origen en estereotipos, prejuicios y patrones socio-culturales que nos colocan a las mujeres y a las diversidades en una situación de subordinación".

Por su parte, la diputada del Interbloque Federal Graciela Camaño aclaró que "las mujeres no somos vulnerables, somos vulnerabilizadas culturalmente".

"La cultura ha intentado una supremacía en la especie humana por parte del macho varón, por eso necesitamos establecer marcos que apunten contra esa perpetuación", apuntó.

En representación del Frente de Izquierda, Myriam Bregman (PTS) puntualizó que "en Argentina casi el 61% de las mujeres y niñas que usan las redes sociales sufren acoso", lo cual constituye "un número altísimo" que da cuenta de una situación "crítica".

La última oradora fue la presidenta de la comisión de Mujeres, Géneros y Diversidad, Mónica Macha (Frente de Todos), quien explicó que la violencia sexual en internet implica "una modalidad de violencia digital" que se produce "cuando una persona es violada en su intimidad sexual".

"Esto trae consecuencias en la salud mental de las personas y aparece toda una sintomatología vinculada a la ansiedad, ataques de pánico, aislamiento. Este tipo de violencia va a contaminar toda la vida de niñeces y adolescencias", alertó la legisladora kirchnerista, y agregó que puede desembocar en "depresiones, suicidios e intentos de suicidios".

Dos meses y medio después de la última sesión para votar proyectos, que tuvo lugar el 19 de abril pasado, y con el cierre de listas nacionales reflejado en el espejo retrovisor, la Cámara de Diputados volverá a convocar al recinto mañana miércoles en base al tratamiento de un repertorio de iniciativas que incluye, entre otras, la ley para aliviar la situación de los deudores hipotecarios de créditos UVA y la ley "Olimpia" contra la violencia digital de género.

El pedido de sesión es para este miércoles a las 12 y fue presentado el viernes pasado a la titular de la Cámara baja, Cecilia Moreau, por los diputados oficialistas Germán Martínez, Paula Penacca, Hilda Aguirre, Pablo Carro, Eduardo Fernández, Ramiro Fernández Patri, Daniel Gollán, Lucas Godoy, Carlos Heller, Mónica Macha, Gisela Marziotta, Lucila Masin, Carlos Ponce, Vanesa Siley y Eduardo Valdés.

En el temario también figuran el Régimen de Promoción de la Producción y/o Elaboración de Productos Orgánicos; la regulación del Ejercicio Profesional del Acompañamiento Terapéutico, y el Plan de refinanciación de deudas a cargo de provincias, municipios, comunas y entes prestadores de servicios públicos, respecto al Ente Nacional de Obras Hídricas de Saneamiento (ENOHSA).

A su vez, se incorporan al orden del día la derogación del régimen legal de trabajo de mujeres y niños, la aprobación de cargos de cónsules y vicecónsules honorarios a ciudadanos argentinos propuestos por gobiernos extranjeros, un acuerdo sobre Transporte Aéreo entre Argentina y Portugal, y la declaración de monumento histórico nacional del Parque de la Constitución Nacional.

Créditos UVA

El proyecto de la mayoría consensuado entre el Frente de Todos y la UCR crea el nuevo "Régimen de Protección de Deudores de Préstamos Hipotecarios UVA y UVI", el cual garantiza que la cuota a pagar por el deudor hipotecario tomará en cuenta el índice mensual que de más bajo entre el coeficiente de variación salarial basado en la "Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) y el IPC que mide la inflación promedio.

Por otra parte, se dispone que la cuota a pagar no podrá exceder el 30% de los ingresos acreditados por los deudores.

En tanto, para los créditos ya otorgados, el cómputo será retroactivo al 1 de enero de 2023.

A su vez, se establece que aquellos deudores que estén alcanzados por el impuesto a las Ganancias podrán deducir anualmente hasta tres salarios mínimos.

La iniciativa crea un "Fondo Fiduciario de Compensación y Promoción Hipotecario (FFCPH)" que tendrá como finalidad compensar los descalces entre la cuota calculada en base a salarios y la estimada en base a la tasa UVA/UVI. El deudor deberá adherir de forma voluntaria al régimen para poder acceder a los beneficios del Fondo.

En caso de que el deudor esté desempleado, este fondo especial se hará cargo de hasta tres cuotas.

En parte, dicho fondo compensador será financiado "con un aporte mensual que determinará el Banco Central con un límite máximo de 0,0025% del promedio de los saldos diarios de los depósitos en pesos y moneda extranjera", detalla el dictamen de mayoría.

Encabezado por el diputado Martín Tetaz (Evolución), un sector de la oposición (que también incluye al PRO y la Coalición Cívica) firmó un dictamen alternativo con diferencias respecto al despacho de mayoría.

Ley Olimpia

Esta norma surge de una síntesis de los proyectos de Mónica Macha (Frente de Todos) y Danya Tavela (Evolución) busca modificar la ley de Protección Integral contra la Violencia de Género 26.485 para tipificar como delito la figura de la violencia digital a través de la extorsión y difusión no consentido de material sexual en redes o plataformas.

A su vez, la normativa habilita a los jueces a la remoción del contenido íntimo del entorno digital, y busca evitar interpretaciones de la ley que no favorezcan a las víctimas.

La iniciativa fue presentada en julio pasado con la presencia de la ex ministra de las Mujeres Elizabeth Gómez Alcorta y está inspirada en la "Ley Olimpia" que se sancionó en México en 2021 en homenaje a una joven mexicana que fue víctima de "porno extorsión" y "porno venganza" por parte de una ex pareja.

Producción Orgánica

Otro proyecto que listo para ser votado en el recinto este miércoles es el que crea un régimen de promoción a la producción y elaboración de productos orgánicos por un plazo de 10 años, con beneficios impositivos y un certificado de crédito fiscal.

Es un proyecto del oficialista Ramiro Fernández Patri que obtuvo dictamen las comisiones de Economías y Desarrollo Regional, y Presupuesto y Hacienda. .

El bono de crédito fiscal es equivalente al 70% de la totalidad de las contribuciones patronales, y se puede utilizar para la cancelación de tributos nacionales, y sus anticipos, como así también los tributos aduaneros, excluido el impuesto a las ganancias.

La producción orgánica está relacionada a un modelo de soberanía alimentaria, a partir de un modo de producción más artesanal, más amigable con el medio ambiente, sin agroquímicos, con mano de obra intensiva. A su vez, genera un producto más saludable y cuidado, que redunda en un beneficio para el consumidor.