El acceso a una vivienda adecuada continúa siendo uno de los principales desafíos habitacionales de la Argentina. Un nuevo estudio elaborado por el Centro de Estudios Económicos Urbanos de la Escuela de Economía y Negocios de la Universidad Nacional de San Martín (CEEU-UNSAM) y Saint-Gobain señala que el 40,67% de los hogares argentinos presenta algún tipo de déficit habitacional, lo que representa unos 6,4 millones de hogares.

El dato surge del Atlas de la Vivienda Digna y Sustentable en Argentina, una investigación que propone analizar el problema habitacional no solo a partir de la cantidad de viviendas disponibles, sino también de sus condiciones constructivas, el acceso a servicios básicos, el hacinamiento, la seguridad en la tenencia, la accesibilidad económica y la ubicación.

En este escenario nacional, San Francisco presenta una realidad diferente a la de las zonas del país más afectadas por el déficit habitacional. El Ranking de ciudades según Índice de Hábitat Urbano, elaborado por la Fundación Tejido Urbano sobre la base de datos del Censo 2022, ubicó a la ciudad entre las localidades argentinas de más de 50.000 habitantes con mejores condiciones habitacionales.

Sin embargo, ambos diagnósticos permiten advertir que tener una vivienda en buenas condiciones no necesariamente significa poder acceder a una vivienda propia.

Un problema que alcanza a 6,4 millones de hogares

Según el Atlas, dentro de los 6,4 millones de hogares que presentan algún tipo de déficit, cerca de 687.000 necesitan una vivienda nueva, mientras que la mayoría enfrenta problemas que podrían resolverse mediante mejoras en las viviendas existentes.

El estudio identifica más de 6,2 millones de hogares con algún tipo de déficit cualitativo, asociado principalmente a dificultades de acceso a servicios básicos, hacinamiento o condiciones constructivas susceptibles de ser mejoradas.

Entre los principales indicadores, el informe señala que el 25,45% de los hogares registra conexiones deficitarias a servicios básicos y casi el 15% vive en condiciones de hacinamiento.

También advierte sobre las brechas existentes en infraestructura: si bien el 85% de los hogares accede al agua potable mediante la red pública, solo el 61,7% cuenta con conexión a la red cloacal.

En cuanto a la calidad de las construcciones, el 62,7% de los hogares habita viviendas construidas con materiales resistentes y adecuados, mientras que el resto presenta distintos niveles de deterioro o precariedad.

El problema, además, presenta fuertes diferencias según el territorio. Mientras la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registra los menores niveles de déficit habitacional, provincias como Santiago del Estero, Chaco y Formosa superan el 55% de hogares con algún tipo de déficit.

El Atlas también incorpora los cambios en la composición de los hogares. La reducción de su tamaño promedio, el crecimiento de los hogares unipersonales y monoparentales y el envejecimiento de la población generan nuevas demandas sobre el tipo de vivienda necesaria.

San Francisco, entre las ciudades con mejores condiciones

Frente a ese panorama, San Francisco se encuentra entre las ciudades argentinas que presentan mejores condiciones habitacionales, según el estudio de la Fundación Tejido Urbano, que analizó 80 ciudades de más de 50.000 habitantes a partir de información del Censo 2022.

El Índice de Hábitat Urbano (IHU) reúne siete dimensiones vinculadas al hábitat y permite comparar las condiciones de las distintas ciudades.

Entre ellas se encuentran la vivienda irrecuperable, el hacinamiento, la vivienda compartida, la falta de servicios básicos, la vivienda deficitaria recuperable, la seguridad en la tenencia y el acceso a la propiedad.

El promedio general de las 80 ciudades relevadas fue de 6,2 puntos sobre 10, y San Francisco aparece entre las localidades que se ubican por encima de ese promedio, junto con otras ciudades intermedias del centro del país.

En algunos de los indicadores más críticos, la situación local también resulta favorable. Según el informe, menos del 1,2% de los hogares de San Francisco habita viviendas consideradas irrecuperables, mientras que menos del 1,5% se encuentra en condiciones de hacinamiento crítico.

La ciudad también presenta un buen desempeño en el indicador de viviendas deficitarias recuperables, con un resultado superior a 9 puntos sobre 10.

Estos datos la diferencian de ciudades del norte argentino que concentran mayores niveles de hacinamiento, viviendas irrecuperables y dificultades de acceso a servicios básicos.

La paradoja: buenas viviendas, pero más inquilinos

Pero el mismo informe revela una de las principales dificultades habitacionales de San Francisco: el acceso a la propiedad.

En el componente que mide la falta de acceso a una vivienda propia a partir de la proporción de hogares inquilinos, la ciudad obtiene un subíndice inferior a 4 puntos. Según el estudio, más del 30% de los hogares de San Francisco no accede a una vivienda propia y depende del alquiler.

La situación no es exclusiva de la ciudad. El informe ubica en una posición similar a otras localidades como Villa María, Villa Carlos Paz, Río Cuarto, Rafaela, Córdoba y Tandil.

Así, aparece una particular paradoja: las ciudades que presentan mejores condiciones materiales de vivienda pueden registrar, al mismo tiempo, una mayor proporción de hogares que alquilan.

De acuerdo con el análisis de Tejido Urbano, esto puede estar relacionado con el dinamismo de los mercados de alquiler en ciudades donde existen mayores oportunidades de empleo, actividad económica, crecimiento urbano o presencia universitaria.

El propio estudio advierte, además, que el crecimiento del inquilinato es un fenómeno que se observa de manera generalizada y que, aunque el alquiler puede responder a una elección de los hogares, el acceso a la propiedad continúa siendo un componente relevante de la seguridad patrimonial.

Los dos estudios permiten observar el problema habitacional desde perspectivas diferentes.

A nivel nacional, el Atlas de la Vivienda Digna y Sustentable muestra la magnitud de los déficits vinculados a calidad constructiva, hacinamiento y servicios básicos, además de la necesidad de incorporar criterios de sustentabilidad y resiliencia.

En San Francisco, en cambio, los datos disponibles muestran que las principales dificultades no están concentradas en las condiciones materiales de las viviendas existentes. La ciudad presenta bajos niveles de hacinamiento crítico y de viviendas irrecuperables y un buen desempeño en materia habitacional general.

La principal dificultad aparece en otro punto: la posibilidad de acceder a la vivienda propia.

El Atlas señala, en este sentido, que la proporción de hogares propietarios en Argentina cayó del 73% en 2010 al 68,9% en 2020, reflejando las dificultades crecientes para acceder al mercado formal de vivienda.

Por eso, el desafío habitacional no es igual para todas las ciudades. Mientras algunas regiones necesitan resolver problemas básicos de infraestructura, calidad constructiva y hacinamiento, en ciudades como San Francisco el acceso a la propiedad aparece como una de las principales cuestiones pendientes.

El concepto de vivienda adecuada, plantea el Atlas, debe contemplar múltiples dimensiones: desde la calidad y los servicios hasta la eficiencia energética, la resiliencia frente al cambio climático, la seguridad jurídica de la tenencia y la accesibilidad económica.